Vi ser således, at Aarhus tydeligt adskiller sig fra landsgennemsnittet med en markant overrepræsentation af unge i 20’erne. Det er skønt at være en studieby med liv i gaderne, et rigt caféliv og en ungdommelig vibe, men det udfordrer samtidig ambitionen om den blandede by. Når familier forlader byen, øges risikoen for en mere ensidig befolkningssammensætning, hvor bestemte livsfaser og indkomstgrupper koncentrerer sig.
Min vurdering er, at fraflytningen sjældent er et opgør med byen som idé, men snarere et udtryk for et boligudbud, der ikke matcher behovene for plads, pris og lokale kvaliteter. Fremadrettet forstærkes og ændres udfordringsbilledet imidlertid. Befolkningsfremskrivninger viser nemlig, at efterspørgslen efter boliger i de kommende år i højere grad vil være drevet af både børnefamilier og ældre.
Ifølge vores demografiske prognoser forventes væksten at se anderledes ud i de kommende 10 år sammenlignet med historikken. Aarhus Kommune vil fortsat vokse med de ca. 5.000 borgere om året, vi har været vant til, men vi skal indstille os på, at det er andre aldersgrupper, der kommer til at tegne væksten, jf. figuren nedenfor.
Vi vil se boligefterspørgslen baseret på vækst i aldersgrupperne 0–9 år, 30-40'erne og 80+ frem mod 2035. Det stiller nye krav til boligudbuddet, vores velfærdstilbud og udfordrer en byudviklingsmodel med ensidigt fokus på lejligheder til de unge.
Vi har på den baggrund forsøgt at opgøre boligbehovet frem mod 2033 baseret på den vækst og de demografiske forskydninger, vi kender. Tager vi afsæt her, skal vi over de næste 10 år lykkes med at bygge 9.098 etageboliger, 2.973 rækkehuse og 3.577 parcelhuse. Opgjort i kvadratmeter svarer det til godt og vel 1,65 mio. m². Det er meget!
Hvis vi ikke håndterer denne udfordring både klogt og bæredygtigt, risikerer vi at puste til øget fraflytning, mindre social balance og højere boligpriser.
Et boligudbud i strukturel ubalance kalder på strategiske greb
Boligudbuddet i Aarhus og andre større byer har gennem en årrække været præget af kraftig vækst i etageboliger. Og i etageboligerne ofte med mindre lejligheder målrettet lejere. Siden 2010 har etageboliger således udgjort hovedparten af nettotilvæksten i Aarhus’ boligmasse, mens opførelsen af parcelhuse er markant lavere end i tidligere årtier.
Konsekvensen er en strukturel skævhed. Familieegnede boliger – rækkehuse, større lejligheder og parcelhuse – fylder relativt mindre i nybyggeriet, særligt i de centrale byområder. Samtidig er der en klar sammenhæng mellem boligstørrelse og ejerform.
Mindre boliger opføres overvejende som private lejeboliger, mens størstedelen af boliger over 125 m² opføres som ejerboliger. Det begrænser adgangen til byen for husholdninger med almindelige indkomster og reducerer mobiliteten på boligmarkedet. Udviklingen i boligbyrden taler sit tydelige sprog.
Den geografiske dimension forstærker ubalancen. I de centrale bydele dominerer etagebyggeriet, mens familieboliger primært findes i ydre byområder og omegnskommuner. Samtidig ser vi, at de mindre parcelhuse forsvinder til fordel for nybyggeri og renoveringer, der skaber parcelhuse på over 150 m². Den type parcelhus koster mange penge i de større byer.
For mange familier bliver ønsket om mere plads således lig med et valg om at flytte ud af byen – ikke af lyst, men af nødvendighed.
Boligudviklingen synliggør et grundlæggende dilemma: Markedets logikker leverer ikke automatisk den by, som der politisk og planmæssigt ønskes. Investeringer søger mod de mest rentable boligtyper, mens hensynet til social balance og langsigtet bykvalitet kræver aktiv styring. Særligt i en situation hvor vores behov bevæger sig væk fra der hvor markedet umiddelbart har sin interesse.
Vores boligpolitiske analyser viser iøvrigt også markante forskelle i indkomstniveau og socioøkonomisk profil mellem ejerformer. Ejerboliger bebos overvejende af ressourcestærke grupper, mens almene boliger spiller en central rolle for borgere med lavere eller mere ustabile indkomster.
Boligpolitik bliver dermed et spørgsmål om styring – ikke blot forsyning. Udfordringen er at understøtte investeringer og samtidig sikre, at boligudviklingen bidrager til social bæredygtighed. En by uden mangfoldighed og plads til alle er i min verden ikke en attraktiv by for nogen.
Sammenfattende peger vores analyser på en række velkendte, men nødvendige greb:
Overordnet planlægning, der skaber rum for variation i boligtyper og ejerformer også i den tætte by. Lokalplanlægning, der aktivt understøtter blandede bydele gennem krav til boligstørrelser og ejerformer. Et styrket alment boligudbud som adgangsbillet til byen for husholdninger med almindelige indkomster. Fokus på flyttekæder, hvor attraktive boliger til ældre kan frigøre familieegnede boliger uden yderligere arealforbrug. Større typologisk variation, herunder rækkehuse, kompakte parcelhuse og nye boformer.
Mit forslag til fem principper for en moderne storbyboligpolitik
Hvis storbyerne også fremover skal være byer for hele livet, kræver det et bevidst og principfast greb om boligpolitikken. Erfaringerne viser, at udfordringerne er strukturelle, men også at redskaberne er kendte.
Boligpolitik er velfærdspolitik! Adgang til en god bolig i det rigtige lokalmiljø er en grundlæggende velfærdsforudsætning. Markedet skal suppleres. Uden politisk styring leveres ikke den ønskede by. Den blandede by kræver blandede redskaber. Variation i boligtyper og ejerformer er afgørende. Livsfaser skal tænkes ind. Bevægelse på boligmarkedet er en forudsætning for balance. Planlægning er prioritering. Social balance opstår ikke tilfældigt, men gennem bevidste valg.
Den blandede by kommer ikke af sig selv. Men erfaringerne viser, at den kan skabes hvis boligpolitikken insisterer på helhed, langsigtethed og mod til at styre.
Det er derfor positivt, at kommunerne nu får adgang til også at stille krav om ejerboliger i forbindelse med byudvikling. Vi har behov for løbende at vurdere, om vi råder over de nødvendige greb – både nationalt og lokalt – så vi sikrer bæredygtige og attraktive rammer for livet i vores byer, også for de kommende generationer.
Og så skal boligpolitikkerne løbes tilpasses i takt med at vi bliver klogere.